５年１２５％ルールについてのアンサー
皆様おはこんばんにちは
つくばの土地マイスターの齊藤でございます😊
イオンモールつくば専門店街3階にあります設計士と建てる家づくりをしているファーストステージつくばブランチに所属しています。
今回は、住宅ローンについてですが、今一度確認したい「5年125%ルール」について、変動金利を選択された皆様にとってどう影響があるの疑問❔に答えていきたいと思います✏
日銀は12月の金融政策会合にて追加利上げを検討しているそうです。
実現となれば2025年の年間利上げ幅は合計0.5%程度と、1990年以来35年ぶりの大きさとなります。
また、0.75%程度まで上昇する見通しです。
これにより、これまで「超低金利」を前提としていた住宅ローン市場は大きな転換点を迎えます🌎
「5年125%ルール」にも注目が集まっております☝
【そもそも5年125％ルールとは】
住宅ローンで変動金利を選んだ場合、一般的に借入後から半年ごとに金利の見直しが行われます。
もし見直し時に金利が上昇したとしても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません！
住宅ローンの変動金利には、多くの金融機関で「5年ルール」というものを定めており、金利が上昇しても、5年間は毎月の返済額が変わらないというルールにしているためです。
同時に、5年ルールを採用する金融機関は5年経過後の6年目からの毎月の返済額は、今までの返済額に対して125％の金額までしか上げることができない「125％ルール」というものも定めています。
ex)元々の毎月の返済額が10万円であれば、金利変更時の毎月の返済額は12.5万円が最大金額でございます。
【デメリット】
5年ルールや125％ルールで毎月の返済額があまり変わらなかったとしても、住宅ローンを返済期間中に完済する義務は免れません。
上昇した金利のために生じた未返済分は、住宅ローン契約の終盤に返済を求められます。これらのルールによって後倒しした結果、予想以上の金額の請求があるかもしれないのです。
5年ルール、125％ルールはその時点で一時的に急激な変化を抑制するための仕組みであって、総返済額を減らす仕組みではありません。毎月の返済額が急激に変化しないとはいえ、住宅ローン金利の動向は注視しておくことをおすすめします。
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questionよく言われること
5年125%ルールがないと金利上昇時に支払いが出来ず家計破綻するのでは？？
【シュミレーション/5年毎に金利上昇】
・借入額/4000万円
・金利/0.675％
・借入期間/35年
グラフのような金利上昇はないとは言い切れませんが、過去事例なども鑑みても考えずらいと思います。
また、日本には「利息制限法」というこれ以上金利をとってはいけないもので15％を超える金利は取れません。
※100万円以上したがって法律的にもあり得ないということでございます。
【シュミレーション/5年間の中での金利上昇】
・4000万円借入
・当初0.675％
・5年経過後、1年毎0.5％金利上昇
5年経過後、1年毎0.5％金利上昇させてみたところ、約8000円～10,000円の負担でした。
5年間の中で発生する金利急上昇については、緩和効果は多少あるのかと思います。
【変動金利でも5年125％ルールがないところがある？】
変動金利の住宅ローンでも5年ルールと125％ルールがない場合があります。
5年ルールと125％ルールは、変動金利でかつ元利均等返済を選択した場合に適用されるルールです。
「元金均等返済」を選択した場合は、一般的に5年ルール、125％ルールは対象外となります。
また、金融機関によっては元利均等返済でも5年ルールと125％ルールがない住宅ローン商品もあります。
先ほどのシュミレーションですと、半年に1回金利基準を見直し、数か月後に毎月の返済に反映されるということになりますが、ルールを設けていると完済後に基準を上回った利息を返済する必要がございます。
【まとめ】
5年ルール、125％ルールを採用する金融機関が多い中、最近はSBI新生銀行・ソニー銀行・paypay銀行のように5年ルールを採用しない銀行があります。5年ルールがないため、見直し時期に金利が上昇していた場合はそのまま反映され、返済額が数か月後金利が急激に上昇していたら返済額も大幅に上がる可能性もあります。
しかし、返済額を変更しない期間や上昇率の制限はないため、住宅ローン終盤で未返済分を支払うという事態が生じることはありません。5年ルールおよび125％ルールがある住宅ローンを選ぶか、それともこれらのルールを採用しない住宅ローンを選ぶか、じっくり考えていきたいですね🤔
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以上 つくばブランチ齊藤でございました。
最後までご覧いただきまして誠にありがとうございました😊
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