建築前、開発許可について調査ok Google

tsukubashi-kaihatsukoui皆様おはこんばんにちは🌞

土地マイスターの齊藤でございます。

本日は、市街化調整区域における「開発許可・建築許可」についてご案内していきたい思います🏗

前提として「開発許可・建築許可」については、建築基準法ではなく、都市計画法でございます。

開発行為とは、簡単にいえば土地の区画形質の変更（造成）を行うことです。

この法律において「開発行為」とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更をいう。　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（都市計画法第4条第12号）

【市街化調整区域とは】

市街化調整区域は、都市計画区域のうち、市街化を抑制すべき区域として指定されます。
無秩序な開発から農地や森林などの自然環境を守り、計画的な都市づくりを進めるための措置でございます。
したがって原則的には、建築禁止でございます。

土地は、開発許可を受けた新たな土地と、開発行為によらない昔からある一般的な土地とに大きく2つにわかれます。

【開発行為について】

開発行為とは、簡単にいうと山林や水田などの土地を住宅用の土地にするための宅地整備工事です。この開発行為は、都道府県知事の許可（開発許可）が必要になります。

不動産調査において、最初に調査すべきなのは、その不動産が「市街化区域」か「市街化調整区域」のどちらにあるかです。
なぜなら、市街化調整区域内であれば、一般的に建物の建築が出来ないからです。

例外的に,都市計画法第43条（開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限）に該当するものは、建築許可されます。この都市計画法第43条の制限に加え、建物の新築・改築・用途変更にあたって、都道府県知事の許可が必要か不要のケースにわかれます。

【都道府県知事の許可不要】

■農林漁業用の建物および従事者住宅

■駅舎・公民館などの公共用建物

■非常災害のための必要な応急措置としての建築物

■仮設建築物

■都市計画法第29条により許可が不要な開発区域内での建築物

■通常の管理行為、軽易（けいい：手軽でたやすいこと）な行為

①車庫、物置等の附属建物の建築

②10㎡以内の増築および改築

③周辺居住者の日常店舗等で、延床面積が50㎡以内の自己用建物

④土木工事等で一時的に使用する第1種特定工作物

■線引き前から建っていた建物の建替え（一定の条件有り）

　最近は上記の要件が多くなっている印象でございます。

例)

つくば市の線引き日は昭和48年12月28日です。

したがって、線引き日前に宅地だったことを証明できれば、市街化調整区域内でも住宅建築ができる可能性がございます。※下記含め

①線引きに前からの、住宅改築をする場合

②市長が指定した区域内の土地を対象とした許可(区域指定)

③線引き前から宅地である土地を対象とした許可（包括承認基準９）

※市町村により線引き日は違いますので、市役所「都市計画課・開発指導課」にご相談くださいませ！

なお、都市計画法による制限に加えて、市町村の条例でよ🥬しい制限を行うことがあるので、調査の際には市町村の役所で確認します。

ちなみに、土地が農地の場合で、宅地へ転用するためには農地転用許可が必要です。
この場合、農地法による規制を受けます🥬

【完了検査】

開発工事が完了したときは完了検査を行い、許可内容に適合しているときは検査済証を交付し、工事完了公告を行います。工事完了の公告がなされるまでは、建物の建築ができません。

【まとめ】

市街化調整区域以外の場合は、一般的な許可基準を満たせば許可されます。

それに対して、市街化調整区域では、特別な事情がなければ許可されません。

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　以上　つくばブランチ齊藤でございました。
　最後までご覧いただきまして誠にありがとうございました😊