「市道」と「私道」で行政指導

皆様おはこんばんにちは🌞

土地マイスターの齊藤でございます。

本日は、よくご質問をいただく「私道の土地について」ご説明・解説等させていただきます！
よく不動産媒体_※1に掲載されている、「道路・接道」の項目に「南側4m市道や市道に10m接道」と記載していると思います。
そもそも「市道(公道)・私道」とは何ぞやということですが、管理は誰がしているかがわかります。

※1/アットホーム・suumoなど

概要

「市道(公道)」であれば国や自治体が管理している道路、「私道」であれば個人間で管理している道路でございます。
大抵の場合、私道負担付の土地は周辺の土地より価格が安価なため、問題がなければ購入していと考える方も多いと思います。

「市道(公道)」は、私有地と違い誰でも自由に通行ができます！
「私道」は、あくまでの個人の所有物なので、通行料を取るなど所有者が使い方を自由に決めて構いません。
ただし、個人所有の場合であっても、公道として届出をしているケースもございます。

日本では、建築基準法の規定上、「道路幅員4m以上の道路に2m以上接している」_※2場合にのみ建築許可が下りるようになっています。接道義務を果たしていない場合、家を建築する前に費用をかけて市道を整備する必要があります。
「私道」は個人の所有物なので、当然維持管理費用は所有者負担です。
不動産取引では、「私道負担」という用語を付けることで一般的な土地と私道負担付の土地を区別できるようにしています。

※2 

幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していないと家は建てられない

（建築基準法第42条・43条／昭和25年11月23日施行）

道路の種類について　　　

建築基準法上の道路と道路法上の道路

「建築基準法42条1項1号道路」とは、幅員4m以上の道路法の制限がかかる公道です。そのため「道路法上の道路」と呼ばれます。「道路法上の道路」とは、国・都道府県、市町村が認定、管理している国道・県道・市道・区道のことです。

つまり、建築基準法上の道路かつ道路法上の道路でもある道路が42条1項1号道路です。

しかし、そもそも、建築基準法上の道路と道路法上の道路は、その目的が異なります。

登記簿謄本を見ると所有者が「市町村」であり、地目にも「公衆用道路」と書かれてあり、実際に現地を確認しても道路で、幅員4m以上の公道であったとしても、建築基準法上の道路でない場合があります。

この場合は、家を建てることができません。道路は道路であっても、建築基準法上の道路でなければ家を建てることができないのです。

私道が必要になるケースとは？

・広い土地を分割したら道路に接していない土地が出来てしまった。
・道路添野土地を分割した結果奥側の土地が道路に接していない。※囲繞地通行権
・公道に接しているが、道路幅が狭いため建築許可が下りない。

私道負担があるデメリット

【私道の整備や維持費が自己負担】

私道負担のある土地を購入する最大のデメリットは、私道を整備したり維持したりするお金がかかることです。
私道がない場合はアスファルトの敷設から始めることになりますし、地面の陥没や水道管の故障も自費で修理する必要があります。大抵の場合、私道の整備は自治体から補助を受けられますが、それでも多少の自己負担は避けられません。
また、私道部分も私有地なので、私道を持っている限り固定資産税や都市計画税がかかります。

【自分の土地なのに自由に使えない】

接道義務をクリアするために整備した私道は、あくまでも誰かが通るための道路です。
日本では、道路に建物を建てたり私物を置いたりしてはいけないと法律で定めているため、

私道部分はお金をかけて自分で整備したにも関わらず、持ち主の自由に使えません。
駐車場にする、塀や門扉を設置する、鉢植えを置くといった行為も禁止です。
また、私道でも公共性が高い場合、たとえば不特定多数の人間が通る場合などは、

私有地だからといって通行を禁じるようなルールも作れません。

【インフラ整備】

住宅を建築する際に、上水道・下水道・ガス工事で宅内に引込をすることが多くございます。

私道に埋設されていた水道管およびインフラ管は、私道を掘削し、水道管を取り替え、再び埋設する等の作業が伴います。この工事は、私道の形状に変化を与える行為であり、一種の処分行為にあたります。その為、私道に権利（所有権、共有持分）を有している方の同意が必要になります。

【土地購入時】

売主・仲介業者は、土地売買に際し、私道の権利やガス管・水道管の埋設状況等に関する調査を行い、

「重要事項説明書」等に記載し説明を行いますので安心して下さい。

【相続時】

相続財産を確認する書類として、不動産については固定資産税の納税通知書があります。

この通知は、不動産の所有者ごとの固定資産税に関する評価額や課税評価額、納税額など記載され、納税を促すために市町村から送付される書類です。ただし、公衆用道路と判定されている私道については、固定資産税が非課税です。

課税対象ではない私道については、市町村によって異なりますが、この固定資産税の納税通知書に記載されないことがあります。

まとめ

私道に接した土地は、自費で道路工事を行ったり、隣地の私道所有者に通行料を払ったりして接道義務を果たさないと家を建てられません。
価格が安いため一見お得に見えますが、私道の整備も維持費も基本的には所有者負担ですし、同じ広さの土地に比べて自由に使える面積が狭く、家のサイズも小さくなるなどデメリットも多いです。
一般的な土地よりも扱いが難しいので、私道負担付きの土地を買うときは、土地ごとの状態や権利関係を十分に調べた上で購入するかどうかを考えた方がよろしいかと思います。

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