開発分譲地の現調役調

皆様おはこんばんにちは

土地マイスターの齊藤でございます🌞

先日、開発分譲地/中古物件の役所調査をしていた際に、2m程度の擁壁があり一部内容不明のため市役所に「開発登録簿」を確認いたしところ、当該地のみ許可申請されていなかったケースがございました！

「許可年月日」や「許可を受けた方」など詳細内容確認できましたが、一部内容に相違があるなど、そもそも登録をされていないケースも多々ございます。

旧宅地分譲地の本日は、不動産調査「開発登録簿」についてお話させていただきたいと思います。

【開発登録簿とは？】
開発許可を受けた開発行為の内容を記録した公的な図書・帳簿であり、開発行為が適法に行われたかを確認する上で非常に重要な資料です。主に都市計画区域や準都市計画区域内で、一定以上の面積を宅地造成する場合に必要となる「開発許可」の内容を確認できる書類です。

【開発登録簿の内容】

【開発登録簿の役割】

Ⅰ. 開発が適法かどうかを確認する

　建売住宅や中古住宅が建っている土地が、開発許可を受けた造成地かどうかを確認できます。

　無許可で造成された場合、道路が「法的な道路（建築基準法42条）ではない」可能性もあり、建築確認が取れず、建て替えできないリスクもあります。

Ⅱ.  建築可否の判断に用いる

　工事完了公告がなされていない土地は、開発が終わっていない→建築許可が出ない→建物を建てられないケースもあるため、確認が必要です。

Ⅲ. 現地との整合性を確認する

　道路幅や隅切り、配管などの計画が図面通りに整備されているか、現地と開発登録簿の内容が一致しているかを調べます。相違があれば、検査済証未取得や違反開発の疑いがございます。

【確認ポイント】

• 許可日・許可番号：開発の履歴と正当性を確認
• 検査済証の有無：工事が完了し、検査に合格しているかどうか
• 道路の幅員と隅切り：法的な道路か（42条1項2号道路など）
• 配管の整備状況：水道や下水の本管が整っているか
• 工事完了公告日：公告済み＝建築が可能、未公告＝再建築不可の可能性も

【開発登録簿取得方法】

• 市町村の都市計画課・開発指導課などで閲覧・写しの取得が可能です
• 物件の地番と所在市区町村が分かれば、誰でも閲覧可能
• 登録簿の有無で、その土地が開発許可を受けたかどうかが判明します

⚠登録簿が存在しない／未公告の場合の注意点⚠

• 図面があっても「検査済証」や「工事完了公告」の記載がない場合は注意
• この場合、建物が建てられない、再建築できない可能性あり
• 既に建物がある場合でも、違反建築や既存不適格の可能性あり
• 接道道路が非合法（単なる通路）である可能性もあるため、43条但書道路などの法的検討が必要です

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　以上　つくばブランチ齊藤でございました。
　最後までご覧いただきまして誠にありがとうございました😊